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从未被地产人理解的碧桂园。

来源:网络整理 发布日期:2018-06-30 19:55 查看次数:

  越来越多的房企像一家金融机构,越来越多的房企像一个外包团队,越来越多的房企像一个代建公司,我们好像可以做一切,但是唯独不像一家开发商”。

  他说的是谁 ?

  对,就是碧桂园

  他举了三个例子,碧桂园、万科和恒大。

  恒大和碧桂园有相似之处,两者要么输出资本绑定实业、IP方便拿地(恒大),要么输出构架加大高周转大肆规模扩张(碧桂园),总之都是标准化+高周转,而非万科那样喜欢做创新——这样做的结果是,恒大碧桂园以惊人的速度崛起,曾经是地产“蓝波万”的万科,相比则大为逊色。

由此,房地产主流模式转变为以碧桂园为代表的高周转,而以万科为代表的地产业,已经明显不敌、甚至已死。

 
  由此,房地产主流模式转变为以碧桂园为代表的高周转,而以万科为代表的地产业,已经明显不敌、甚至已死。

  说到这里,可能有不少朋友为作者叫屈:他没有错啊,确实是这么个逻辑。

  然而我就想问一句:

碧家高周转,究竟给地产行业带来了什么?2nd  说实话,对于碧桂园的模式,我的理解很浅显,"碧桂园,就是一个圆”。

  碧桂园是圆,这话怎么理解呢?

  从业务流程上看,碧桂园从设计、规划、建筑施工到销售、装饰、物业服务……作为碧桂园的业主,你接触的方方面面都是碧桂园自己的,它甚至还有一个全国排名前三的管桩厂,包括会所里的家禽和青菜都是这家开发商的农场产出的。

  也就是说,碧桂园各项业务规划清晰,首尾衔环,恰好形成一个圆;而从开发模式上讲,碧桂园喜欢拿大面积的净地,不喜欢掺和其他是是非非,喜欢营建一个个独立的新城。这种模式相对其他的“城市运营商”而言,也犹如一个个圆,圈内是自己的新城,圈外是城市的想象。

  再从消费者的体验来看,碧桂园的“圆”不在于其自成体系,而在于在最不受媒体和其他开发商重视的地段(三四线城市),圆满了消费者对家、对一二线配套的所有幻想。

  比如龙湖让客户知道什么叫五重景观,绿城让客户知道什么叫建筑品质,融创让客户知道什么叫精装停车场云云……而这些,碧桂园都有!虽然其营造水平差强人意,但碧桂园却让三四线的客户知道,什么是配套(毕竟大多数三四线客户,也确实没见过这些配套)!

  由此,在大多数房企由政府卖地决定高昂成本的大前提下,其他房企只得走溢价路线,通过各种互联网+、科技、绿色健康等概念性手段提高售价,瞄准小池子里的大鱼。

  而碧桂园不是,碧桂园拿地成本很低,因此并不需要刻意去为了提高溢价而营造各种“+”概念。反倒是在配套上,把钱花在客户最在意的地方,也由此成就了“三四线之王”的称号。从这一方面说,碧桂园特别像是华为或者小米,将所有的配套、所有的服务做全做圆满,自成体系,自成方圆;也像华为和小米一样,在碧桂园之前,想要找到同等配套或服务的小区,你只能花更多的钱去一二线;但在它之后,你还可以在三四线选择与一二线配套服务相差无几的小区。

  3rd  那么,在高周转层面,我们怎么理解碧桂园?

  其实,仍然是一个圆。

  从资金上看,高周转是资金流动滚雪球的闭环,这是一个圆。

  而从施工质量来看,碧桂园的高周转,其立脚点主要是SSGF工法,而非大家想象中的通宵出图、通宵施工、通宵XX......

碧桂园高周转通知面世以后,很多人调侃说1个老婆生孩子10个月生下来,找10个老婆一起生,1个月能生下来吗?为什么碧桂园高周转主要立脚点是SSGF工法,而不是依靠员工通宵?因为工程施工不等同于生孩子,是有,而先后次序的。

 
碧桂园高周转通知面世以后,很多人调侃说1个老婆生孩子10个月生下来,找10个老婆一起生,1个月能生下来吗?为什么碧桂园高周转主要立脚点是SSGF工法,而不是依靠员工通宵?因为工程施工不等同于生孩子,是有,而先后次序的。

从未被地产人理解的碧桂园。

 
  在这一方面,碧桂园的杨主席说,10人干通宵出图纸等于2人5天,其实他讲的是一个通俗的道理:

  碧桂园的图纸已经标准化了,很多东西只需要“修改”,而非再度“原创”。

  正是因为有了标准化图纸,概念设计、方案设计、施工图设计这些先后次序都开始模糊了,而不是因为有勇于加班通宵的员工,碧桂园才敢于放言在一天之内出图。

  因此,虽然员工也确实通宵了,但是这只是精益求精、锦上添花的做法。能更快一步,当然是好事。

  那么,对于有先后次序的其他工程类工作,它是怎样做的呢?你坐过公交车吧,公交车上有人站着有人坐着,坐着的人下车后,站着的人就会立即补上去——这就是碧桂园所引以为豪的“穿插施工”。

穿插施工之前,很多楼层是空闲的。

 

穿插施工之前,很多楼层是空闲的。

 

穿插施工之前,很多楼层是空闲的。

穿插施工之后,各楼层都有人工作,因此我们常常能看到一个奇景,最高处还在绑钢筋,最底层甚至已经完成精装修,这就是我们看到的样板间。

 

从未被地产人理解的碧桂园。

 

从未被地产人理解的碧桂园。

 

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